«За» і «проти» ринку землі

1. Аргументи «за» вільний продаж
2. Аргументи «проти»

1 червня 2017 р

У ж не перший рік вирують пристрасті навколо скасування мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення. Однак з року в рік депутати продовжують мораторій, побоюючись хвилі невдоволення і звинувачень у продажу землі олігархам. Втім, МВФ, як основний кредитор українського уряду, не бажає миритися з існуючим статус-кво і настійно вимагає від Кабміну з 2018 року відмовитися від продовження мораторію. Інакше нових кредитів не варто очікувати. Не виключено, що уряд піде назустріч міжнародним фінансовим організаціям, скасувавши заборону на продаж землі, обігравши це, як «земельну реформу». Спробуємо проаналізувати, як відіб'ється скасування мораторію на агропромисловому секторі, адже у представників АПК вельми неоднозначна думка з цього приводу.

Аргументи «за» вільний продаж

Інвестиції. Безумовно, скасування мораторію призведе до нових інвестицій в сільське господарство. У інвесторів зараз немає прав на власність, велика частина землі виробниками орендується, що уповільнює розвиток сільських регіонів, знижує інвестиції в АПК. Скасування заборони продажу землі призведе до появи земельного ринку. Сільгоспвиробники отримають право власності на землю, що дасть їм гарантії недоторканності інвестицій. В ідеалі, покупці будуть вкладати гроші не тільки в покупку машин, техніки, насіннєвого фонду та іншого необхідного інвентарю для роботи, але і будуть вкладатися в розвиток сільських територій - будувати дороги, фінансувати ПТУ і програми облаштування сільської молоді і т.д. Таким чином, на селі з'явиться той самий господар, про який так часто говорять.

Підвищення вартості землі. Введення ринку землі призведе до формування ринкових цін на неї. Її будуть формуватимуть не умоглядно і спекулятивно, а керуючись ринковими цінами. Будь-який учасник зможе відстежити на сайті ціни і запропонувати свою. Все це повинно привести до подорожчання землі. Інвестор буде знати, скільки коштує той чи інший шматок землі, наскільки він хороший чи не дуже для ведення господарства. Зараз він, по суті, купує кота в мішку. Введення ринку землі також приведе до подорожчання орендних ставок, оскільки вони будуть залежати від ринкової ціни на землю, а не формуватися навмання, як зараз. При цьому, орендар сплачуватиме орендну плату «живими» грошима, а не мішком гречки і т.п.

Прозорість земельних відносин. Не секрет, що зараз продаж сільгоспземлі існує, але вона знаходиться в тіні і носить вкрай корупційний характер. В корупцію залучені голови сільрад та інша муніципальна влада, яка виводить ділянку зі списку земель сільгосппризначення - і продає як селищна або під промислову забудову, природно, за хабарі. Причому самі жителі сіл ніяк не можуть перешкодити цьому рішенню, оскільки суди також не чужі корупції. Прихованої продажем також є довгострокова оренда землі. В такому випадку орендодавці змушені на десятиліття обмежуватися дрібними подачками за свої наділи, не маючи можливості продати свою землю більш щедрому учаснику ринку.

Вільний продаж землі дозволить продавцям отримати за свою землю реальні гроші, частина коштів від продажу отримає селищна влада, яка направить їх не собі в кишеню, а на розвиток села. Також сільрада зможе легально і під контролем жителів продати зайву сільськогосподарську землю, що дозволить наповнити свій мізерний бюджет і містити інфраструктуру села.

Нові кредитні можливості. Можливості для розвитку бізнесу отримають як великі інвестори, так і самі орендарі. Хто з них ще має сили і здоров'я, зможуть продати частину землі, купивши необхідне обладнання для сільського господарства. Інші зможуть закласти землю в банк (який отримає ліквідну заставу) і отримати хорошу позику, яку направлять на самостійний бізнес. Не виключено, що частина фермерів «прогорить» і втратить землі, проте велика частина селян отримає реальний шанс вибратися з убогості, яку створив ринок оренди землі за «мішок гречки».

Аргументи «проти»

Незаплановані витрати інвесторів на покупку землі. Після скасування мораторію орендарям доведеться витратити мільярди гривень на викуп орендованої землі, щоб вона не дісталася конкурентам. Особливо це буде небезпечно для тих, у кого закінчуються права на оренду землі. Щоб врятувати свої посіви і свій вже давно освоєний бізнес, інвестори будуть змушені шукати додаткові кошти для викупу землі. Для цього їм на час доведеться відмовитися від більшості інвестиційних проектів. У підсумку, це призведе до зниження конкурентоспроможності.

Створення спекулятивного земельного міхура. Земельна плутанина може привести до різкого підйому цін на землю. Для багатьох виробників викуп землі стане непідйомною ношею, а землю скуплять спекулянти для подальшого перепродажу, що призведе до запустіння величезних площ. У такій ситуації ціни, досягнувши свого піку, швидше за все, обваляться, що викличе масові банкрутства серед земельних ділків і інвесторів. Рішенням ситуації було б введення земельного податку на необроблюваних землю, щоб відвадити від цього ринку спекулянтів, однак не факт, що уряд зважиться на це.

Загроза поділу земель. За час дії мораторію орендарі накопичили величезну кількість земельних наділів. Деякі латифундисти володіють десятками тисяч гектарів землі. Введення ринку землі призведе до того, що частина орендодавців продасть свої ділянки спекулянтам або іншим виробникам, а частина і зовсім вирішить самостійно обробляти свою землю, зайнявшись фермерством.

У підсумку, латифундії виявляться відрізаними від своїх земельних наділів, на ринку землі сформується так звана черезсмужжя. Багато ділянок стане просто невигідно обробляти. Ясна річ, що деякі латифундисти не захочуть так просто віддавати «свою» землю, що призведе до ряду конфліктів, можливо, із застосуванням зброї.
Сплеск рейдерства. Все ця земельна плутанина, природно, може викликати сплеск рейдерства, який ми спостерігали і спостерігаємо на інших ринках нерухомості. Латифундисти, чиновники-корупціонери, звичайні спекулянти будуть масово оформляти землю на себе, користуючись корупційної допомогою продажних судів, поліції та місцевої влади. Зупинити цю хвилю земельного розбою центральна влада, швидше за все, не зможе, тому що і сама братиме участь в цьому «тіньовому переділі».

Сім разів відміряй

Після скасування мораторію ми, швидше за все, будемо спостерігати різні прояви всіх цих «плюсів» і «мінусів», які будуть переважувати то в бік негативу, то позитиву. У вільного ринку землі поки більше відповідей, ніж питань. Наприклад, чи будуть допущені до нього іноземці? Чи запрацює спеціалізований ринок цінних паперів? Наскільки будуть захищені власники і їх права? Наскільки ефективно буде працювати земельний кадастр? На ці питання поки немає точних відповідей, всі труднощі доведеться вирішувати методом проб і помилок. І здорова, на перший погляд, ідея завершення земельної реформи може обернутися масштабним фарсом, який призведе до руйнування нинішнього відносної рівноваги між власниками і користувачами землі.

Вище ми проаналізували лише частину аспектів, які торкнуться ринок землі після скасування мораторію. Однак, як показує практика, АПК бурхливо розвивається тільки там, де працює ринок, де сільськогосподарська земля вважається таким же товаром у вільному обігу, як і інші засоби виробництва. Природно, мова йде про цивілізований ринок землі, де у власника є як права, так і обов'язки.

До слова, на європейському ринку діють обмеження на кількість оброблюваних земель. При цьому, купити землю може тільки той, хто буде її обробляти і здатний це робити.

«У Німеччині мінімальна ділянка (власний або орендований) повинен бути 1 га, максимальний - 400-500 га, в залежності від умов федеральних земель, в Польщі - від 1 до 300, а зі спадщиною - до 500 га. В Іспанії обмеження становлять для зрошуваних земель - 50 га, для пасовищ - 1000 га відповідно. У Данії верхньою межею землекористування (свого або орендованого) є 150 га. Збільшення площ угідь допускається спеціальним рішенням тільки в разі вимог специфічного виробництва і за умови, що на придбання цієї землі ніхто не претендує. В Японії мінімальним розміром є 0,5 га угідь. У США відповідний мінімум визначається не площею угідь, а реалізацією продукції на 1000 доларів. Рівень концентрації земель в руках окремого господарства обмежується забороною їх придбання і оренди не фермерами, а також кваліфікаційних вимог. Тобто, зовнішньому капіталу доступу до користування сільськогосподарськими угіддями немає. В результаті, середній розмір групи найбільших американських ферм становить 2,4-2,5 тис. Га », - підкреслює гендиректор Центру аграрних реформ, головний науковий співробітник Інституту економіки та прогнозування НАНУ Любов Молдаван.

За її словами, в світі відбувається масова відмова від латифундій і перехід до фермерського землеволодіння шляхом створення сільськогосподарських кооперативів та агрокластерів. Навіть в Латинській Америці, де століттями домінували латифундії, перейшли на фермерський тип господарства. У країнах Латинської Америки, де до 60-х років земля була сконцентрована у місцевих поміщиків і в агро-торгово-фінансових компаніях, в тому числі іноземних, уряду пішли на перерозподіл земель шляхом націоналізації та викупу землі, і на їх продаж селянським родинам за доступною ціною і при пільговому кредитуванні держави. За словами експертів, таким чином на фермерський тип господарювання повністю перейшли Мексика, Куба, Болівія, Венесуела.

По суті, саме мораторій на продаж землі і сформував в Україні ту форму землеволодіння, яка діє зараз.

В країні домінують великі агрогосподарства із земельним банком в десятки тисяч гектар, однак прав на свою власність вони не мають, крім того, вони, найчастіше, зосереджуються на примітивному сировинному виробництві, тоді як більш мобільні і заповзятливі фермери не мають коштів на ведення господарства.

Скасування мораторію, безумовно, може призвести до хвилі земельних конфліктів, однак подальше затягування зі скасуванням ще більше послабить агропромислову галузь, роблячи її все більше сировинної і корупційною. Введення ринку землі назріло і давно перезріло, однак, скасовувати мораторій потрібно тільки в тому випадку, коли будуть створені всі необхідні умови і інститути, які введуть вирішення земельного питання в цивілізоване русло.